Huis verkopen aan familie: welke prijs is veilig en waar let u op?

Huis verkopen aan familie: welke prijs is veilig en waar let u op?

Wie een huis verkopen aan familie overweegt, wil meestal twee dingen tegelijk: een eerlijke prijs voor zichzelf en een gunstige deal voor een kind, broer of nichtje. Dat kan perfect, maar een familieverkoop wordt strenger bekeken dan een gewone verkoop. De fiscus kijkt naar de marktwaarde, en andere erfgenamen kunnen later vragen stellen bij een te lage prijs. Hieronder leest u hoe u de prijs onderbouwt en welke afspraken u vastlegt.

Mag u uw woning zomaar aan een familielid verkopen?

Ja. In België mag u uw woning verkopen aan wie u wilt, ook aan uw kinderen, ouders, broers of zussen. Er is geen verbod en u hoeft geen toestemming te vragen. Juridisch is het een gewone verkoop: u tekent een compromis, de notaris controleert de stedenbouwkundige en bodemgegevens, en daarna volgt de authentieke akte.

De verplichtingen blijven ook dezelfde. Het EPC, het bodemattest, het asbestattest (in Vlaanderen) en de keuring van de elektrische installatie zijn nodig, ook als de koper uw zoon is. Een familielid kan niet afzien van die attesten zoals een vreemde koper dat ook niet kan.

Het verschil zit in de prijs. Bij een verkoop aan een onbekende onderhandelt u tot u een marktconforme prijs hebt. Bij familie ligt de verleiding hoog om een "vriendenprijs" te vragen. Precies daar ontstaan de meeste problemen, zowel fiscaal als binnen de familie. Wie de prijs goed onderbouwt, vermijdt het grootste deel ervan.

De fiscus kijkt naar de venale waarde, niet naar uw prijs

De koper betaalt registratierechten (in Vlaanderen: verkooprechten). Die worden berekend op de overeengekomen prijs, maar nooit op minder dan de venale waarde: de prijs die de woning bij een normale verkoop zou opbrengen. Ligt uw prijs duidelijk onder die waarde, dan kan de belastingadministratie een controleschatting uitvoeren.

Blijkt daaruit dat de werkelijke waarde hoger ligt, dan betaalt de koper bijkomende rechten op het verschil. Is de onderschatting groot (de regel spreekt van minstens een achtste van de aangegeven prijs), dan komt daar doorgaans nog een boete bovenop. In Vlaanderen doet de Vlaamse Belastingdienst die controle, in Brussel en Wallonië de bevoegde gewestelijke of federale administratie. De exacte procedure en tarieven vindt u op de site van uw gewest of bij uw notaris.

Het onderscheid tussen beide begrippen leggen we uitgebreider uit in ons artikel over het verschil tussen verkoopprijs en venale waarde. Voor een familieverkoop volstaat één les: een prijs die u niet kunt verantwoorden, kost de koper achteraf vaak meer dan de korting opleverde.

Een te lage prijs kan een verdoken schenking zijn

Naast de fiscale kant is er de burgerrechtelijke. Verkoopt u ver onder de marktwaarde, dan is het verschil in feite een geschenk. Men spreekt dan van een gemengde of verdoken schenking. Dat heeft twee gevolgen.

Ten eerste kan de administratie op dat verschil schenkbelasting vorderen in plaats van, of naast, de registratierechten. Ten tweede telt het voordeel mee bij uw latere nalatenschap. Uw kinderen hebben samen recht op een wettelijk minimum, de reserve, die sinds de hervorming van het erfrecht in 2018 de helft van de nalatenschap bedraagt. Kreeg één kind via een goedkope aankoop meer dan de anderen, dan kunnen broers of zussen na uw overlijden vragen dat dit voordeel wordt verrekend.

Extra aandacht vraagt een verkoop aan een toekomstige erfgenaam waarbij u een lijfrente of het vruchtgebruik voor uzelf houdt. De wet vermoedt in bepaalde gevallen dat zo'n constructie een schenking is, tenzij de andere erfgenamen ermee instemmen. Laat uw notaris dit vooraf toetsen. Wilt u bewust een deel van de waarde schenken, dan doet u dat beter openlijk via een geregistreerde schenking. Hoe dat werkt, leest u in ons artikel over schenking van onroerend goed aan een kind.

Zo onderbouwt u een prijs die standhoudt

Een familieverkoop staat of valt met een prijs die u kunt verantwoorden tegenover de fiscus en tegenover de rest van de familie. Werk daarom in drie stappen.

1. Start met een eerste inschatting. Een gratis online schatting geeft u een vork op basis van recente verkopen in uw buurt. Zo weet u meteen of de prijs die u in gedachten hebt in de buurt van de markt ligt.
2. Laat een makelaar ter plaatse schatten. Alleen iemand die de woning ziet, houdt rekening met de staat, de ligging in de straat en de renovatienoden. Vraag een schriftelijk verslag met vergelijkingspunten. Via ImmoMakelaarVergelijker.be kunt u tot 3 lokale makelaars vergelijken, gratis en vrijblijvend.
3. Bewaar alles in het dossier. Het schattingsverslag, foto's van de staat van de woning en eventuele offertes voor noodzakelijke werken. Bij een controle of een discussie onder erfgenamen is dat uw beste bewijs.

Een kleine korting omdat er geen makelaarscommissie of verkoopkosten zijn, is verdedigbaar. Een prijs die tienduizenden euro's onder de schatting ligt, is dat meestal niet.

Slimme alternatieven voor een vriendenprijs

Wilt u uw kind toch helpen, dan zijn er manieren die beter standhouden dan een kunstmatig lage prijs.

• Verkopen aan marktwaarde en een deel van de prijs schenken. U verkoopt correct en schenkt daarna een bedrag, bijvoorbeeld via een geregistreerde schenking of bij de notaris. Alles is transparant en verrekenbaar met de andere kinderen.
• Uitstel van betaling of een familielening. Uw kind betaalt een deel van de prijs later af. Leg dat schriftelijk vast, met een aflossingsplan en eventueel een interest. Zonder papier kan een lening later als schenking worden gezien.
• Gelijke behandeling afspreken. Bespreek de verkoop met alle kinderen en laat hun akkoord eventueel in de akte opnemen. Dat voorkomt discussies na uw overlijden.

Welke optie het best past, hangt af van uw gewest, uw leeftijd en de rest van uw vermogen. Een gesprek met de notaris vooraf kost weinig en voorkomt veel.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn huis goedkoper verkopen aan mijn kind?

Dat mag, maar de registratierechten worden berekend op minstens de venale waarde. Ligt de prijs duidelijk lager, dan kan de fiscus bijkomende rechten en soms een boete vorderen, en kan het verschil als schenking worden gezien.

Heb ik een makelaar nodig om aan familie te verkopen?

Voor het vinden van een koper niet, want die hebt u al. Een makelaar is wel nuttig voor een onderbouwde schatting. Een schriftelijk schattingsverslag is uw beste bewijs dat de prijs marktconform is.

Moet ik bij een familieverkoop ook een EPC en bodemattest hebben?

Ja. Alle wettelijke attesten bij verkoop gelden ook als de koper een familielid is. De notaris vraagt ze op voor de akte.

Kunnen mijn andere kinderen de verkoop later aanvechten?

Ze kunnen na uw overlijden vragen dat een voordeel uit een te goedkope verkoop wordt verrekend met hun reserve. Een correcte prijs of hun schriftelijke instemming verkleint dat risico sterk.

Tot slot

Een huis verkopen aan familie is eenvoudig zolang de prijs klopt. Zorg voor een schatting die u kunt voorleggen, kies voor een open schenking als u een kind extra wilt helpen, en laat de notaris de constructie vooraf nakijken. Twijfelt u over de waarde van uw woning? Start met een gratis schatting of vergelijk lokale makelaars voor een schatting ter plaatse.