Hypotheek voor een huis in het buitenland: uw opties als Belg

Een appartement aan de Spaanse kust, een huis in Frankrijk of een plek om later van uw pensioen te genieten: steeds meer Belgen kopen in het buitenland. De financiering loopt daar vaak anders dan bij een woning in België. Belgische banken geven zelden een hypothecaire lening met een buitenlandse woning als onderpand. Er zijn wel werkbare routes. Dit artikel legt ze uit, samen met wat u daarna in België moet aangeven.

Waarom een Belgische bank het buitenlandse huis zelden als onderpand neemt

Bij een gewone woonlening neemt de bank een hypotheek op de woning die u koopt. Betaalt u niet meer terug, dan kan de bank die woning laten verkopen. Bij een huis in het buitenland ligt dat moeilijker:

• de hypotheek moet ingeschreven worden volgens het recht van dat land, bij de lokale diensten;
• een gedwongen verkoop verloopt via buitenlandse procedures en rechtbanken;
• de bank kent de lokale vastgoedmarkt en de waarde van het pand minder goed;
• buiten de eurozone komt er een wisselkoersrisico bij.

Daarom bieden de meeste Belgische banken dit niet aan, of alleen in uitzonderlijke gevallen. Er zijn enkele gespecialiseerde bemiddelaars actief die voor specifieke landen - zoals Spanje, Frankrijk of Portugal - wel een oplossing kunnen opzetten, maar dan werken zij doorgaans via de lokale bank in dat land. Informeer bij uw eigen bank, maar reken er niet op dat zij de buitenlandse woning zelf als onderpand aanvaarden.

Optie 1: lenen met uw Belgische woning als waarborg

De meest gebruikte route is een lening bij een Belgische bank met uw woning in België als onderpand. Hebt u uw huidige lening grotendeels afbetaald, of is uw woning sterk in waarde gestegen, dan is er ruimte om opnieuw te lenen. Dit wordt ook wel een wederopname of een bijkomende hypothecaire inschrijving genoemd.

De voordelen staan hieronder.

• u werkt met een bank die u kent, in euro en onder Belgisch recht;
• de voorwaarden zijn meestal gunstiger dan bij een buitenlandse bank die u als niet-inwoner behandelt;
• u kunt in het buitenland kopen alsof u contant betaalt, wat bij onderhandelingen helpt;
• u vermijdt het gedoe met buitenlandse dossiers, vertalingen en lokale bankrekeningen.

Nadelen:

• uw Belgische woning staat op het spel als u niet kunt terugbetalen;
• er zijn kosten voor een nieuwe hypothecaire inschrijving of een aanpassing van de bestaande;
• ga er niet van uit dat u voor deze lening een belastingvoordeel krijgt, want de woning waarvoor u leent staat niet in België.

Hoe u de overwaarde van uw woning kunt gebruiken, leest u in overwaarde opnemen in België. De mogelijkheden van een extra lening op uw huis staan in een tweede hypotheek op uw huis.

Optie 2: een hypotheek bij een bank in het land zelf

In veel landen lenen lokale banken aan niet-inwoners. Dat geldt zeker voor populaire bestemmingen zoals Spanje, Frankrijk, Portugal en Italië. Houd daarbij rekening met het volgende:

• Lagere financieringsgraad. Niet-inwoners moeten vaak een groter deel van de koopprijs zelf inbrengen dan bij een Belgische woonlening. In Spanje financieren banken voor niet-inwoners doorgaans maximaal 70 procent van de taxatiewaarde. In Frankrijk ligt dat iets soepeler, maar ook daar rekent u beter op een eigen inbreng van minstens 20 tot 30 procent, exclusief aankoopkosten.
• Uw inkomen wordt anders beoordeeld. De bank wil uw Belgische loonfiches, aanslagbiljetten en bankafschriften zien, soms vertaald en soms voorzien van een apostille.
• Lokale formaliteiten. Denk aan een fiscaal identificatienummer, zoals het NIE-nummer in Spanje of het NIF in Portugal, en een lokale bankrekening. Zonder die nummers raakt u het aankoopproces niet door.
• Kosten ter plaatse. Overdrachtsbelastingen, notaris, registratie en bankkosten volgen de regels van dat land. In Spanje lopen de aankoopkosten voor een bestaande woning al snel op tot 10 tot 13 procent bovenop de koopprijs.
• Wisselkoers. Verdient u in euro maar leent u in een andere munt, dan kan uw maandlast in euro stijgen. Voor landen buiten de eurozone - zoals het Verenigd Koninkrijk of Turkije - is dit risico het grootst.
• Rentevoeten. Lokale rentevoeten kunnen afwijken van wat u in België gewend bent. Vergelijk de totale kostprijs van de lening, niet alleen de nominale rentevoet.

Werk met een onafhankelijke lokale notaris of advocaat, en controleer of een kredietbemiddelaar in dat land een vergunning heeft. Het verschil tussen een bank en een bemiddelaar leggen we uit in kredietbemiddelaar of bank.

Optie 3: eigen middelen, of eerst uw Belgische woning verkopen

Wie in het buitenland wil gaan wonen, bijvoorbeeld na het pensioen, verkoopt vaak de woning in België. Met die opbrengst kunt u het buitenlandse huis grotendeels of volledig zonder lening kopen. Dit is in november 2026 nog altijd de meest voorkomende aanpak onder Belgische gepensioneerden die permanent naar het zuiden trekken.

De volgorde is dan de belangrijkste keuze:

• Eerst verkopen geeft zekerheid over uw budget, maar u moet misschien tijdelijk huren of bij familie verblijven terwijl u zoekt.
• Eerst kopen vraagt een overbruggingsoplossing tot uw Belgische woning verkocht is. U draagt dan een tijd lang dubbele kosten: de lening of overbruggingskrediet voor het buitenlandse huis en eventuele lopende lasten op uw Belgische woning.

Een realistische verkoopprijs is hier doorslaggevend. Rekent u op een opbrengst die de markt niet betaalt, dan klopt uw hele plan niet meer. Laat daarom eerst een gratis schatting van uw woning maken voor u zich in het buitenland vastlegt. Zo weet u precies met welk budget u naar de lokale banken of notarissen kunt stappen.

Hoeveel extra kost een bijkomende lening per maand?

Een veelgestelde vraag is wat een extra lening van 50.000 euro per maand kost. Dat hangt af van de looptijd en de rentevoet. Bij een looptijd van 20 jaar en een rentevoet van 3,5 procent (een gangbaar niveau begin 2026 voor een nieuwe hypothecaire lening in België) betaalt u ongeveer 290 euro per maand. Bij 10 jaar looptijd stijgt dat naar circa 495 euro per maand. Reken altijd met de werkelijke rentevoet die uw bank offreert, want die verschilt per profiel en per product.

Vergeet uw nalatenschap niet

Een buitenlandse woning maakt als Belgische rijksinwoner mee deel uit van uw nalatenschap. Dat klinkt voor de hand liggend, maar de praktijk is complexer: het erfrecht dat van toepassing is op onroerend goed wordt in Europa bepaald door de ligging van het goed, niet door uw nationaliteit of woonplaats. Een woning in Spanje valt dus onder het Spaanse erfrecht, tenzij u via een testament expliciet gekozen hebt voor het recht van uw nationaliteit (wat de Europese Erfrechtverordening nr. 650/2012 toelaat).

Dat betekent in de praktijk dat uw erfgenamen in twee landen rekening moeten houden met aangifte en eventuele erfbelasting. Laat uw testament en de structuur van uw bezit nakijken door een notaris die vertrouwd is met grensoverschrijdende nalatenschappen.

Wat u in België moet aangeven

Een woning in het buitenland blijft voor de Belgische fiscus niet onzichtbaar. Bent u Belgisch inwoner, dan geldt:

• U geeft de woning aan in uw personenbelasting. Sinds inkomstenjaar 2021 legt de FOD Financiën ook voor buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen vast, net zoals voor een Belgische woning. Meer over dat begrip leest u in hoe het kadastraal inkomen berekend wordt.
• Het inkomen is vaak vrijgesteld, maar telt mee. Met veel landen heeft België een dubbelbelastingverdrag. Het inkomen uit uw buitenlandse woning is dan in België vrijgesteld, maar telt wel mee om het tarief op uw andere inkomsten te bepalen. Dit heet de vrijstelling met progressievoorbehoud.
• Het land zelf heft ook belastingen. Denk aan een lokale onroerendgoedbelasting of een belasting voor niet-inwoners. In Spanje betalen niet-inwoners die de woning niet verhuren jaarlijks een zogenaamde imputada-belasting op een fictief inkomen. Die regels verschillen sterk per land.
• Verhuurt u de woning? Dan moet u de huurinkomsten aangeven in het land zelf, en mogelijk ook in België. Of er effectief Belgische belasting verschuldigd is, hangt af van het toepasselijke dubbelbelastingverdrag.

Laat uw situatie nakijken door een fiscalist die beide landen kent, zeker als u de woning ook verhuurt.

Stappenplan

1. Bepaal uw totale budget, inclusief de aankoopkosten in het buitenland (belastingen, notaris, advocaat) en een buffer van minstens 10 procent.
2. Laat uw Belgische woning schatten, zodat u weet hoeveel overwaarde of verkoopopbrengst er is. Een gratis schatting geeft u een marktconforme basis.
3. Vraag bij uw Belgische bank naar een lening met uw woning in België als waarborg, en vraag een simulatie voor verschillende looptijden.
4. Vergelijk dat met het aanbod van een lokale bank in het land waar u koopt, en let op de maximale financieringsgraad voor niet-inwoners.
5. Regel ter plaatse het fiscaal identificatienummer en een lokale bankrekening, ruim voor de ondertekening.
6. Laat de aankoop ter plaatse begeleiden door een onafhankelijke notaris of advocaat - niet door de notaris van de verkoper.
7. Laat uw testament en de nalatenschapsplanning aanpassen aan de nieuwe situatie met vastgoed in twee landen.
8. Regel uw aangifte in België (kadastraal inkomen buitenlandse woning) en de lokale belastingen.

Verkoopt u uw woning in België om in het buitenland te kopen?

Dan hangt uw hele plan af van een vlotte verkoop tegen een correcte prijs. Een te hoge vraagprijs kost u maanden tijd, en die tijd is geld als u al een optie genomen hebt in het buitenland. Vergelijk makelaars in uw regio en kies iemand die ook rekening houdt met uw timing voor de aankoop in het buitenland. U krijgt maximaal drie geverifieerde kantoren, zodat u niet door zes makelaars gebeld wordt.

Wilt u de kosten van uw verkoop al inschatten? Lees dan wat u als verkoper betaalt, en vind daarna de makelaar die bij u past.