Impact van een slechte EPC-score op de verkoopprijs van vastgoed in 2026

De impact van een slechte EPC-score op de verkoopprijs van vastgoed in 2026 is inmiddels goed gedocumenteerd, en Vlaamse kopers nemen dat steeds serieuzer. Een energieprestatiecertificaat onder het gemiddelde bestraft niet langer alleen je verwarmingsfactuur - het heeft rechtstreeks invloed op het bedrag dat je bij een verkoop realistisch kunt verwachten. Voor je je woning op de markt zet, is het de moeite waard om de ware omvang van die prijskorting te begrijpen.

Uit een recente analyse van Immoweb (mei 2026) blijkt dat de impact van het EPC op de vastgoedprijzen in 2026 groter is dan ooit tevoren. Tegelijk wijst een studie van Cralux erop dat woningen met een slechte EPC-score dit jaar gemiddeld 1,7 procent minder waard zijn dan vergelijkbare panden met een beter label - en dat is het gemiddelde over alle regio's. In praktijk kan het verschil veel groter uitvallen, afhankelijk van het type woning en de gemeente.

Wat een slechte EPC-score concreet betekent

Het EPC-certificaat beoordeelt woningen van A++ (zeer energiezuinig) tot G (zeer energie-intensief). In België valt een groot deel van het bestaande woningbestand nog steeds in de klassen D, E, F of G - zeker woningen gebouwd vóór 1980. Een woning met label F of G verbruikt vaak meer dan 500 kWh per m² per jaar, tegenover minder dan 100 kWh voor een goed geïsoleerde woning.

Voor een koper betekent dat honderden - of zelfs duizenden - euro's aan extra energiekosten per jaar. In september 2026, met aanhoudend hoge energieprijzen, speelt die financiële realiteit rechtstreeks door in de biedingen. Kandidaat-kopers rekenen mentaal de kosten van een energierenovatie in bij de onderhandeling, en ze aarzelen niet langer om onder de vraagprijs te bieden.

Bovendien weten kopers vandaag veel beter hoe ze een EPC moeten lezen. Ze kijken niet alleen naar het label zelf, maar ook naar de aanbevelingen onderaan het certificaat, de primaire energiebehoefte per m² en de CO2-uitstoot. Een woning met label D die dicht bij de grens van E zit, wordt anders beoordeeld dan een woning die stevig in het D-segment zit. Verkopers onderschatten dat detail maar beter niet.

De korting in cijfers: hoeveel verliezen verkopers effectief?

Verschillende studies over de Belgische vastgoedmarkt wijzen op duidelijke tendensen. In Wallonië en Brussel kan het prijsverschil tussen een woning met label A of B en een woning met label E of F oplopen tot 15 à 25%, afhankelijk van de ligging en het type woning. In Vlaanderen vergroot de renovatieplicht voor kopers van woningen met label D of lager die kloof nog verder.

Voor een Brussels appartement dat met een goed EPC-label 350.000 euro waard is, zou hetzelfde appartement met een F-score in de huidige marktomstandigheden onderhandeld worden op ongeveer 285.000 à 300.000 euro. Dat is een nettoverlies van 50.000 tot 65.000 euro. Voor een woning in Luik of Charleroi liggen de bedragen anders, maar de logica is dezelfde.

In Vlaanderen zijn de cijfers minstens even sprekend. Een rijwoning in Gent of Antwerpen met een G-label haalt in de praktijk 18 tot 22 procent minder op dan een vergelijkbaar pand met label B, zo blijkt uit transactiegegevens die makelaars in 2026 bijhouden. Voor een woning die bij een goed EPC-label 420.000 euro zou opbrengen, betekent dat een reeel verlies van 75.000 tot 90.000 euro. Dat is geen kleine correctie - dat is het verschil tussen een goede verkoop en een teleurstellende uitkomst.

Ook de tijd op de markt mag niet worden onderschat. Een energieverslindende woning blijft doorgaans langer te koop staan, wat de verkoper kan dwingen een bod te aanvaarden dat lager ligt dan aanvankelijk gehoopt. Uit marktgegevens van begin 2026 blijkt dat woningen met label F of G gemiddeld 40 tot 60 dagen langer op de markt staan dan vergelijkbare woningen met label C of beter. Die langere verkoopperiode verhoogt ook de kans dat een koper bij een tweede bezoek zijn bod naar beneden herziet.

Wettelijke verplichtingen verhogen de druk op verkopers

In Vlaanderen is elke koper van een residentiële woning met een EPC-score lager dan E sinds 2023 wettelijk verplicht om die woning binnen de vijf jaar te renoveren tot minimaal label D. Die verplichting wordt aangescherpt: voor transacties afgesloten vanaf 2028 geldt een minimumvereiste van label C. Kopers rekenen die beperking vandaag al volop in, ook al is de deadline nog twee jaar weg.

Concreet betekent dit dat een koper die in september 2026 een woning met label F aankoopt, weet dat hij binnen vijf jaar twee labelsprongen moet maken. Hij of zij zal de geraamde renovatiekosten - inclusief de onzekerheid over toekomstige materiaal- en arbeidskosten - aftrekken van het bod. Dat is een rationele redenering die elke verkoper van een slecht gelabeld pand moet begrijpen voor hij een vraagprijs vastlegt.

In het Waals Gewest en in Brussel zijn de verplichtingen op dit moment minder rechtstreeks, maar het regelgevend kader evolueert geregeld. Kopers met een langetermijnvisie houden rekening met die toekomstige beperkingen in hun berekeningen. Een slecht gelabelde woning wordt beschouwd als een risico, en de geboden prijs weerspiegelt dat risico.

Een bijkomend element dat verkopers in 2026 vaker horen van hun notaris: banken zijn strenger geworden bij het toekennen van hypotheken voor energieverslindende woningen. Sommige kredietinstellingen hanteren hogere rentevoeten of lagere leenquota voor panden met label E, F of G. Dat verkleint de groep potentiele kopers die de aankoop volledig kan financieren, wat de onderhandelingspositie van de koper verder versterkt.

Voor een verkoper is de vraag dus of het uitvoeren van een aantal werken vóór de verkoop de geleden korting kan compenseren. In veel gevallen is het antwoord ja.

Je EPC verbeteren voor de verkoop: loont het of niet?

Het isoleren van de zolder, het vervangen van een oude stookolieketel door een warmtepomp, of het verbeteren van de muurisolatie kan tussen de 5.000 en 30.000 euro kosten, afhankelijk van de omvang van de werken. Deze investeringen maken het vaak mogelijk om één of twee letters te winnen op het EPC-certificaat, wat zich kan vertalen in een stijging van de verkoopprijs die de kosten van de werken ruimschoots overstijgt.

Van label F naar label D gaan, bijvoorbeeld, kan op een gemiddeld groot pand in een stedelijke omgeving een herwaardering van 20.000 tot 40.000 euro betekenen. De renovatiepremies beschikbaar in Wallonië (Primes Habitation), in Brussel (Primes Renolution) en in Vlaanderen (Mijn VerbouwPremie) kunnen de kostprijs van de werken voor de eigenaar aanzienlijk verlagen.

Uit ervaringen van makelaars en energieadviseurs in 2026 komen een aantal ingrepen naar voren die doorgaans de beste verhouding bieden tussen kosten en labelwinst:

• Dakisolatie: Een van de meest kosteneffectieve ingrepen. Een investering van 3.000 tot 8.000 euro levert in veel gevallen meteen een labelsprong op.
• Dubbele of drievoudige beglazing: Vervanging van enkelvoudige beglazing kost gemiddeld 6.000 tot 15.000 euro voor een doorsnee woning, maar verhoogt tegelijk de visuele aantrekkingskracht voor kopers.
• Vloerisolatie: Vaak ondergewaardeerd, maar een relatief betaalbare ingreep die meetbaar bijdraagt aan de energiescore.
• Warmtepomp of hybride ketel: Duurder (10.000 tot 20.000 euro), maar levert de grootste labelwinst op, zeker in combinatie met andere maatregelen.
• Zonnepanelen: In Vlaanderen is het effect op de EPC-score beperkt, maar kopers waarderen ze wel sterk als bijkomend voordeel.

Voor je je aan werken verbindt, is het aangeraden een erkend energie-auditor te raadplegen om de meest efficiënte ingrepen te identificeren. Een ervaren lokale vastgoedmakelaar weet ook wat kopers in jouw gemeente zoeken en kan je begeleiden over wat de prijzen in jouw regio werkelijk beïnvloedt. Je kunt BIV-erkende makelaars bij jou in de buurt vergelijken via IMV voor concreet advies op maat van jouw situatie.

Waar kopers als eerste naar kijken

Naast het label zelf bekijken kopers tijdens een bezoek verschillende elementen: de staat van de dakisolatie, het type beglazing, het verwarmingssysteem en of er zonnepanelen zijn geplaatst. Een woning met enkelvoudige beglazing en een ketel van meer dan 20 jaar oud geeft meteen een negatief signaal, ook al verkeert de rest van de woning in goede staat.

Jonge kopers - die in 2026 een steeds groter deel van de markt vertegenwoordigen - zijn vaak goed geïnformeerd over energiekosten en de vereiste werken. Ze gebruiken online rekenmachines en raadplegen renovatieadviseurs nog voor ze een bod indienen. Tegenover een energieverslindende woning gaan ze ervan uit dat de werkelijke waarde gelijk is aan die van de gerenoveerde woning min de kosten van de werken.

Wat veel verkopers niet weten: kopers gaan in 2026 ook actief op zoek naar informatie over de buurt en de gemeente. Ze vergelijken het EPC van jouw woning met vergelijkbare woningen in de straat via online vastgoedplatformen. Als jouw woning duidelijk slechter scoort dan de buren, gebruik je dat verschil als argument bij de onderhandeling. Transparantie vanuit de verkoper - bijvoorbeeld door al vroeg een renovatiebegroting te laten opmaken en die te delen - kan die onderhandelingsdynamiek omdraaien.

Voor een verkoper betekent deze realiteit negeren geld op tafel laten liggen. Een gratis vastgoedschatting geeft je een realistische uitgangspositie voor je beslist of energiegerelateerde werken zinvol zijn.

Een energieonzuinige woning verkopen: hoe positioneer je jezelf effectief?

Als je niet bereid of niet in staat bent om werken uit te voeren voor de verkoop, kun je je positie op de markt toch optimaliseren. Een realistische prijs van bij het begin vermijdt langdurige, uitputtende onderhandelingen. In je advertentie de beschikbare premies voor toekomstige kopers vermelden, kan ook de weerstand tegen aankoop verminderen.

Een andere aanpak die steeds vaker wordt toegepast: de verkoper laat zelf een renovatiebegroting opstellen door een erkend aannemer of energieadviseur, en voegt die bij de verkoopsdocumentatie. Dat geeft kandidaat-kopers zekerheid over de werkelijke kosten, wat de onzekerheid - en dus de prijskorting - verkleint. Een koper die exact weet dat een renovatie naar label D hem 22.000 euro kost, zal minder agressief onderhandelen dan een koper die in het duister tast over de kosten.

Ook het moment van verkoop speelt een rol. Woningen met een slecht EPC-label verkopen doorgaans iets beter in het voorjaar, wanneer kopers minder bezig zijn met verwarmingskosten. In het najaar en de winter wordt het energieverbruik concreter en tastbaarder, waardoor kopers er gevoeliger voor zijn.

Samenwerken met een ervaren vastgoedmakelaar in jouw gemeente maakt een echt verschil. Een professional die de lokale markt kent, begrijpt hoe hij een energieonzuinige woning moet presenteren, wie hij moet aanspreken en hoe hij bezwaren met betrekking tot de EPC-score kan anticiperen. Om de juiste professional te vinden, kun je tot 3 BIV-erkende makelaars in jouw regio gratis vergelijken op IMV.

FAQ

Hoeveel minder is een woning waard met een slechte EPC-score?

Dat hangt af van de regio, het type woning en het exacte label. In Vlaanderen en Brussel kan het prijsverschil tussen een woning met label A of B en een woning met label F of G oplopen tot 15 à 25 procent. Gemiddeld genomen zijn woningen met een slecht EPC-label in 2026 minimaal 1,7 procent minder waard dan vergelijkbare panden met een beter label, maar in de praktijk loopt het verschil voor individuele panden vaak veel hoger op.

Ben ik als verkoper verplicht om te renoveren voor de verkoop?

Nee, als verkoper ben je in Vlaanderen niet verplicht om te renoveren voor de verkoop. De renovatieplicht ligt bij de koper: wie in Vlaanderen een woning koopt met een EPC-label lager dan E, is verplicht om die woning binnen vijf jaar te renoveren tot minimaal label D. Omdat kopers die verplichting kennen, verrekenen ze de geraamde renovatiekosten automatisch in hun bod.

Welke werken verbeteren het EPC het meest voor de laagste kost?

Dakisolatie is doorgaans de meest kosteneffectieve maatregel: voor 3.000 tot 8.000 euro win je in veel gevallen een volledige labelsprong. Vloerisolatie en het vervangen van enkelvoudige beglazing door dubbele of drievoudige beglazing zijn ook relatief betaalbaar en zichtbaar voor kopers. Het vervangen van een oude stookolieketel door een warmtepomp is duurder, maar levert de grootste labelwinst op.

Loont het om te renoveren voor de verkoop?

In veel gevallen wel. Van label F naar label D gaan kan op een gemiddeld pand in een stedelijke omgeving een herwaardering van 20.000 tot 40.000 euro betekenen, terwijl de werken zelf met de beschikbare premies (Mijn VerbouwPremie in Vlaanderen, Primes Renolution in Brussel, Primes Habitation in Wallonië) netto een stuk minder kosten. Het loont altijd om dit vooraf te berekenen met een erkend energie-auditor en een lokale makelaar.

Wat als ik mijn woning verkoop zonder te renoveren?

Je kunt je woning gewoon verkopen zonder voorafgaande renovatie. De koper neemt dan de renovatieplicht over. In dat geval is het belangrijk om je vraagprijs realistisch in te stellen en transparant te communiceren over de toestand van de woning. Een makelaar met ervaring in energieonzuinige panden kan je helpen de juiste doelgroep aan te spreken en de onderhandeling professioneel te begeleiden.

Heeft een slechte EPC-score invloed op de hypotheek van de koper?

Ja, steeds meer banken in België houden in 2026 rekening met de energiescore van een woning bij de kredietverlening. Voor panden met label E, F of G hanteren sommige kredietverstrekkers strengere voorwaarden, zoals een hogere rentevoet of een lager leenquotum. Dat verkleint de groep kopers die jouw woning volledig kan financieren, wat opnieuw druk zet op de onderhandelingspositie van de verkoper.

Geldt de renovatieplicht ook in Brussel en Wallonië?

De strikte renovatieplicht zoals die in Vlaanderen bestaat, geldt niet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in Wallonië. Maar ook in die gewesten evolueert het regelgevend kader en spelen energiescores een steeds grotere rol in de prijsvorming. Kopers rekenen ook in Brussel en Wallonië toekomstige energiekosten en mogelijke verplichtingen in bij hun bod.