Wat kost een vastgoedmakelaar bij verkoop van mijn woning in België?

Wat kost een vastgoedmakelaar bij verkoop van mijn woning in België?

Een vastgoedmakelaar bij de verkoop van uw woning in België rekent gemiddeld 3% courtage op de verkoopprijs, met een gangbare bandbreedte van 2% tot 4% exclusief btw. Dat zijn de cijfers van Test Aankoop, en ook het wetsvoorstel DOC 56 1525 van april 2026 noemt 2 tot 4% gangbaar. Met 21% btw erbovenop betaalt u in de praktijk 2,42% tot 4,84% van de verkoopprijs, en u betaalt die courtage pas wanneer de verkoop effectief doorgaat. ImmoMakelaarVergelijker.be is een onafhankelijk Belgisch vergelijkingsplatform waar u gratis en vrijblijvend tot 3 BIV-erkende makelaars vergelijkt voordat u zich vastlegt.

Hoe wordt de courtage berekend?

De courtage is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, niet van uw vraagprijs. Verkoopt uw woning voor 350.000 euro aan een tarief van 3% exclusief btw, dan betaalt u 10.500 euro exclusief btw, ofwel 12.705 euro inclusief 21% btw. Verkoopt diezelfde woning voor 330.000 euro, dan daalt de courtage mee naar 9.900 euro exclusief btw.

Dat percentage is in België niet wettelijk vastgelegd. Elke makelaar bepaalt zijn eigen tarief, en dat verklaart waarom twee kantoren in dezelfde straat een verschil van meerdere duizenden euro's kunnen opleveren. Het tarief is dus onderhandelbaar, zeker bij een woning die vlot verkoopbaar is of in een prijsklasse boven het regionale gemiddelde valt. Vraag altijd of het genoemde percentage inclusief of exclusief btw is. Dat ene woord scheelt 21%.

Wat kost een makelaar per gewest?

Onderstaande tabel vertrekt van de mediaanprijs van een huis in 2025, de officiële mediaan per gewest voor een gewoon woonhuis (gesloten en halfopen bebouwing) van Statbel. De bedragen tonen wat 3% courtage in euro betekent in elk gewest.

Gewest	Mediaanprijs huis (Statbel 2025)	Courtage 3% (excl. btw)	Courtage 3% (incl. 21% btw)	Bandbreedte 2% tot 4% (excl. btw)
Vlaanderen	317.000 euro	9.510 euro	11.507 euro	6.340 tot 12.680 euro
Brussel	510.000 euro	15.300 euro	18.513 euro	10.200 tot 20.400 euro
Wallonië	198.000 euro	5.940 euro	7.187 euro	3.960 tot 7.920 euro

Het verschil tussen 2% en 4% bedraagt op een mediane Vlaamse woning ruim 6.000 euro exclusief btw. Het percentage dat u afspreekt, weegt dus zwaar door in het eindbedrag.

Wat kost een makelaar in uw stad?

Een gewestgemiddelde zegt weinig als u in Leuven of in Kortrijk verkoopt. De tabel hieronder gebruikt de mediane huizenprijs per stad uit de Statbel-transactiedata van 2025 en rekent daarop het gangbare tarief van 3% exclusief btw. De laatste kolom toont het verschil in euro tussen een tarief van 2% en een tarief van 4% in die stad.

Stad	Mediaanprijs huis (Statbel 2025)	Courtage 3% (excl. btw)	Courtage 3% (incl. 21% btw)	Verschil tussen 2% en 4%
Leuven	450.000 euro	13.500 euro	16.335 euro	9.000 euro
Gent	370.650 euro	11.120 euro	13.455 euro	7.413 euro
Antwerpen	365.000 euro	10.950 euro	13.250 euro	7.300 euro
Mechelen	354.000 euro	10.620 euro	12.850 euro	7.080 euro
Brugge	335.000 euro	10.050 euro	12.161 euro	6.700 euro
Kortrijk	260.000 euro	7.800 euro	9.438 euro	5.200 euro

Opvallend: het tarief zakt niet mee met een duurdere stad. Een makelaar in Leuven vraagt doorgaans hetzelfde percentage als een collega in Kortrijk, terwijl het bedrag in euro ruim anderhalve keer zo hoog ligt. Net in de duurdere steden weegt een half procent onderhandeling dus het zwaarst door.

Welke tariefmodellen bestaan er?

Niet elke makelaar werkt met hetzelfde model. Onderstaand overzicht zet de vier formules naast elkaar die u in België tegenkomt, met het gangbare kostenplaatje en waar u op moet letten.

Tariefmodel	Wat u betaalt	Betaalt u bij niet-verkoop?	Waarop letten
Vast percentage (courtage)	2% tot 4% van de verkoopprijs, excl. btw	Meestal niet	Vraag of het percentage in- of exclusief btw is
Degressief tarief	Lager basispercentage plus bonus boven een afgesproken prijsdrempel	Meestal niet	Leg de drempel en de bonus schriftelijk vast
Vaste prijs (forfait)	Eén vast bedrag, ongeacht de verkoopprijs	Soms wel, geheel of gedeeltelijk vooraf	Interessant bij een dure woning, controleer wat inbegrepen is
Losse dienstverlening	Per onderdeel: fotografie, publicatie, bezoeken	Ja, u betaalt per geleverde dienst	Tel alle onderdelen op voor u vergelijkt met een courtage

Vergelijk deze modellen altijd op het eindbedrag in euro, niet op het percentage. Een forfait van 7.500 euro is duurder dan 2% courtage op een woning van 300.000 euro, maar goedkoper dan 3% op een woning van 490.000 euro.

Vaste prijs of percentage?

Bij een percentage stijgt het ereloon mee met de verkoopprijs. Dat houdt de makelaar gemotiveerd om een hoge prijs te halen, maar bij een dure woning loopt het bedrag snel op. Een vaste prijs kent u vooraf en hangt niet af van de verkoopprijs. Kijk bij een forfait goed na wat u betaalt als de woning niet verkocht raakt: sommige kantoren vragen een deel vooraf, of rekenen kosten aan als u de opdracht stopzet.

Welk model voor u goedkoper uitvalt, hangt dus af van de prijs van uw woning. Reken beide uit in euro, inclusief btw, op een realistische verkoopprijs.

Wat vergelijkt u in een offerte?

Twee offertes met hetzelfde percentage kunnen sterk verschillen. Leg deze punten naast elkaar:

• Inbegrepen diensten. Fotografie, plannen, publicatie op de portalen, bezoeken, onderhandeling en opvolging tot de akte. Staat iets er niet in, vraag dan wat het extra kost.
• Exclusiviteit. Bij een exclusieve opdracht verkoopt enkel die makelaar uw woning. Vraag of de courtage ook verschuldigd is als u zelf een koper vindt.
• Looptijd en opzeg. Hoe lang loopt de opdracht, wordt ze stilzwijgend verlengd en welke opzegtermijn geldt?
• Extra kosten. Dossierkosten, publiciteitskosten of een vergoeding bij stopzetting. Vraag een volledige kostenlijst op papier.
• Btw. Staat het tarief inclusief of exclusief 21% btw?

Meer uitleg over hoe u makelaars naast elkaar legt, vindt u in onze gids makelaars vergelijken.

Wat zit er in de courtage?

Een courtage is een resultaatvergoeding: bij de meeste Belgische kantoren betaalt u niets als de woning niet verkocht raakt. In ruil daarvoor draagt de makelaar de kosten van de professionele fotoreportage, de plaatsbeschrijving en opmeting, de publicatie op de grote portalen, de bezoeken met kandidaat-kopers, de screening van hun financiering, de onderhandeling en de opvolging tot bij de notaris.

Let op wat er niet in zit. Het EPC, de elektrische keuring, het bodemattest en het postinterventiedossier zijn wettelijk verplichte documenten die u als verkoper betaalt, ook als de makelaar ze voor u bestelt. Sommige kantoren rekenen daarnaast een dossierkost of een vergoeding voor extra publiciteit. Vraag de volledige kostenlijst op papier voordat u tekent, zodat u appels met appels vergelijkt.

De andere kosten bij een verkoop

Naast de courtage houdt u best rekening met de verplichte attesten. Een EPC heeft geen vaste prijs, een elektrische keuring 100 tot 200 euro, en een bodemattest in Vlaanderen enkele tientallen euro's via de OVAM. Samen komt dat vaak neer op enkele honderden euro.

De notariskosten bij verkoop zijn beperkt: de koper betaalt de registratierechten en het ereloon van de notaris. Als verkoper betaalt u wel de kosten voor het opheffen van een eventuele hypothecaire inschrijving en, bij een lopende lening, mogelijk een wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden interest. Wilt u weten wat uw woning vandaag realistisch opbrengt, vraag dan eerst een gratis schatting aan. Een correcte vraagprijs weegt zwaarder door op uw opbrengst dan een half procent courtage.

In 4 stappen naar de juiste makelaar

1. Vraag minstens drie offertes aan. Eén tarief zegt niets. Pas met drie voorstellen ziet u wat marktconform is in uw gemeente.
2. Vergelijk courtage én diensten. Zet naast elk percentage wat u ervoor krijgt: fotografie, portalen, bezoeken, opvolging. De goedkoopste makelaar is niet automatisch de beste, en de duurste evenmin.
3. Controleer de BIV-erkenning. Een vastgoedmakelaar in België moet ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Vraag het BIV-nummer op en controleer het in het openbare BIV-register. In Wallonië en Brussel heet dezelfde erkenning IPI.
4. Kies op prijs-kwaliteitverhouding en leg alles vast. Bekijk de duur van de opdracht, de exclusiviteit en de opzegtermijn voordat u tekent.

Wie die vier stappen zelf doorloopt, is er al snel enkele avonden aan kwijt. Via makelaars vergelijken op IMV ontvangt u voorstellen van maximaal 3 BIV-erkende makelaars uit uw regio, gratis en zonder verplichting. U vult één keer de gegevens van uw woning in, wij leggen de aanvraag voor aan makelaars die actief zijn in uw postcode, en u beslist zelf met wie u verder praat.

Onderhandelen over de courtage

De courtage staat niet vast. Een makelaar zakt sneller wanneer uw woning vlot verkoopbaar is, wanneer u exclusiviteit geeft, of wanneer hij weet dat u andere offertes op tafel hebt liggen. Een degressief tarief is een tweede piste: een lager basispercentage, aangevuld met een bonus zodra de verkoopprijs boven een afgesproken drempel uitkomt. Zo blijft de makelaar gemotiveerd om de hoogste prijs te halen in plaats van de snelste.

Vraag daarnaast expliciet naar de opzegmogelijkheid. Een opdracht van drie maanden met een korte opzegtermijn geeft u ruimte om bij te sturen als de verkoop stilvalt. Een contract van zes maanden met stilzwijgende verlenging doet dat niet. Zet elke afwijking van het standaardcontract, ook een mondeling toegezegde korting, in het getekende document. Een belofte die er niet in staat, geldt niet.

Résumé en français

En Belgique, la commission d'un agent immobilier lors de la vente d'une maison s'élève en moyenne à 3% du prix de vente hors TVA, dans une fourchette courante de 2% à 4%, soit 2,42% à 4,84% TVA de 21% comprise. Sur le prix médian d'une maison en Flandre (317.000 euros, Statbel 2025), cela représente environ 9.510 euros hors TVA. La commission n'est pas fixée par la loi et reste négociable. ImmoMakelaarVergelijker.be permet de comparer gratuitement jusqu'à 3 agents agréés IPI-BIV avant de signer.